Evergrande Krizi Temerrüt ve Tekerrür

Evergrande Krizi: Temerrüt ve Tekerrür

Biz mülteci krizi, döviz, enflasyon, işsizlik gibi dertlerle uğraşırken son günlerde dünyanın öbür ucunda 2008 krizine benzer bir olay patlak verdi. Çin’in en büyük şirketlerinden Evergrande Group, likidite sıkıntısı nedeniyle vadesi gelen borçlarını ödeyemedi ve temerrüde düşme ihtimali doğdu. Batması halinde Lehman Brothers gibi bir domino etkisi yapması mümkün olan bu şirket ve Çin emlak sektörü etrafında gelişen olayları bu yazımızda inceledik. İşte Evergrande krizi ile ilgili detaylar…

Emlak Balonu

Evergrande Krizi Temerrüt ve Tekerrür
Evergrande Krizi: Temerrüt ve tekerrür

Filmi biraz geri sarıp 2008’de neler olduğunu hatırlayalım. ABD’de yıllardır sürekli yükselişte olan emlak piyasası artık suni büyümeyi kaldıramayıp çökmüştü. Finans sektöründe bu tarz suni büyümeler sonrası metaların ani çöküş yaşamasına balon deniyor. Örneğin 1990’larda çok revaçta olan ve sürekli yatırım alan bilgi teknolojileri şirketleri, sürdürülebilir bir ekonomiye sahip olmadıkları için 2000 yılında bir anda çok büyük düşüşler yaşamıştı. İnternet balonu ya da dot-com balonu denen bu krizden sağ çıkabilen Amazon, Google gibi firmalar bugün dünyanın en büyük şirketleri arasında yer alıyor.

2008 krizinin en önemli özelliği ise tüm dünyayı etkileyen bir finansal kriz olmasıydı. Bu finansal krizin temeli emlak piyasasında oluşan balona dayanıyordu. Uzun yıllar boyunca mortgage sistemiyle ABD’de birçok insan ev sahibi oldu. 20 yıl, 30 yıl gibi çok uzun vadeli krediler sayesinde ev sahibi olunabilen mortgage sistemini, kira öder gibi ev sahibi olmak şeklinde özetleyebiliriz. Bu sistem büyüdükçe zaman içerisinde bankalar ellerinde bulunan borç senetlerini yatırımcılara satmaya başladı. Bu senetler oldukça güvenliydi çünkü bir aksilik olmadığı sürece herkes ödemesini zamanında yapıyordu. Yapmadıkları takdirde ise evin mülkiyeti borç senedini elinde tutan kişi veya kuruma geçiyordu. Ayrıca bu senetlerin faiz oranları, ABD hazine tahvillerinden çok daha yüksekti. Bu yüzden özellikle 2000’lerin başında büyük yatırımcılar emlak piyasasına devasa paralar yatırmaya başladı.

Bankalar da sattıkları mortgage senetlerinden ciddi paralar kazanmaya başlamıştı. Fakat bir ya da birkaç mortgage senedi yerine binlerce mortgage senedinin bir araya getirildiği teminatlı borç senetleri yatırımcılar için çok daha kârlıydı. Ne kadar çok kişinin mortgage sözleşmesini satın alırlarsa getiri o kadar katlanıyordu. Ancak bu kâr hırsı yüzünden artık mortgage senetlerinde risk atmıştı. Çünkü binlerce farklı kişinin mortgage sözleşmesinden oluşan teminatlı borç senetlerini oluşturabilmek için daha çok insanın mortgage ile ev alması gerekiyordu. Bu yüzden bankalar mortgage kredisi verirken aradıkları şartları çok gevşettiler. O kadar gevşettiler ki düzenli geliri olmayan insanlara dahi ev kredisi vermeye başladılar. Gün geçtikçe daha çok ve daha çok mortgage senedine ihtiyaç duyuyorlardı ve bunu sağlamanın en kolay yolu, uçan kuşa dahi mortgage kredisi vermekti. Böylece daha çok teminatlı borç senedi satın almak isteyen yatırımcılara satış yapabiliyorlardı.

Elbette bu hatanın bir bedeli oldu. 2007’ye gelindiğinde birçok insan artık mortgage kredisini ödeyememeye başlamıştı. Üstelik daha çok mortgage satmak için ortaya çıkarılan değişken faiz oranları yüzünden borçlar daha da katlanmıştı. Fakat emlak sektörü her zaman güvenlidir anlayışı sebebiyle yüklü miktarda yatırımlar devam ediyordu. Hiçbir şart gerekmeksizin herkes mortgage kredisi alabildiği için emlak sektörü hala canlıydı ve ev fiyatları yükselmeye devam ediyordu. Yani borç yükümlüleri borçlarını ödeyemediği takdirde senet sahipleri o yüksek değerli evlerin mülkiyetini devralacaktı. Bu yüzden balon büyümeye devam etti. Borçlular temerrüde düştü, evlerin mülkiyeti senet sahiplerine geçti. Böylece çok sayıda ev satışa çıkmaya başladı. 

Piyasada bir malın arzı yükseldiğinde talep de benzer oranda yükselmiyorsa o malın fiyatı düşer. Altın kural yine işledi. Evler satışa çıktı ancak alacak kimse yoktu. O yüksek değerli evlerin fiyatı bir anda söndü. Hal böyle olunca ödenmeyen mortgage senetleri ve yok paraya satılan evler bankaların ve yatırımcıların elinde kaldı. Böylece yatırdıkları paraların karşılığı olarak ellerinde değersiz kağıt parçaları ve gayrimenkuller kalmış oldu. O kadar zarar ettiler ki dünyanın en büyük yatırım bankası olarak bilinen 150 yıllık Lehman Brothers iflasını açıkladı. Bu, ABD piyasasını çökmesi anlamına geliyordu. Böylece ABD ekonomisi resesyona girdi. Elbette bu krizden tüm dünya etkilendi fakat bazı siyaset çevrelerine göre bu kriz Türkiye’yi teğet geçti.

Çin Merkezli Küresel Kriz Kapıda Mı?

Evergrande Krizi Temerrüt ve Tekerrür
Evergrande Krizi: Temerrüt ve tekerrür

Çin konut piyasasındaki sıkıntının yeni olduğu söylenemez. 2018’de yapılan bir araştırmaya göre Çin şehirlerindeki konutların %20’si boş. Bir başka araştırmaya göre ise boş konutların çoğu, halihazırda ev sahibi olanlara ait. Yani spekülatif hareketlerin yoğunluğu piyasayı etkilemiş durumda. Çin hükümetinin bu konuda uzun süredir attığı adımlar var. Çin ekonomisinin neredeyse çeyreğini oluşturan konut piyasasına canlılık katmak için çeşitli önlemler alınıyor.

Evergrande krizi emlak temelli bir olay olduğu için 2008 kriziyle benzeşiyor ancak aralarında temel bir fark var. Evergrande bir finansal kuruluş değil, reel sektörde faaliyet gösteren bir firma. 2008 krizi ise derin bir finansal krizdi ve ilk batanlar bankalar oldu. Bu açıdan iki olay birbirinden ayrışıyor. Fakat Evergrande’nin batması veya bu krizi uzun süre atlatamaması, Çin ekonomisine büyük zarar verecektir. Dünyanın en çok borcu bulunan emlak şirketi olan Evergrande’nin borçlarını ödeyememesi bankaları da kredilerde sıkılaşmaya itecektir. Piyasaya güvenin azalacağı gibi ulusal çapta bir ekonomik krizin yaşanması olası. Asya piyasaları olumsuz etkilenmiş olsa da küresel bir krizin ortaya çıkmasına pek ihtimal verilmiyor.

Geçtiğimiz günlerde Çin kamu bankaları, 1,5 milyar dolarlık Evergrande hissesi satın alarak krize biraz su serpmiş oldu. Ancak firma, hala döviz borçlarını ödemiş değil. Öte yandan Sunac isimli bir gayrimenkul şirketi daha likidite sorunu yaşadığını açıkladı ve yerel hükümetten yardım istedi. Hükümet ise bankalara emlak sektörü ile iş birliği çağrısında bulundu. Kısmen kapalı ve katı bir ekonomik sisteme sahip olan Çin’de bu adımların ne derece etkili olacağını zaman gösterecek.